Het inroepen van een huurbeding bij executoriale verkoop
Tegenwoordig zijn – mede door de financiële crisis – huiseigenaren dikwijls niet langer in staat om de hypotheeklasten van hun woning te dragen. Dit heeft uiteindelijk tot gevolg dat de verstrekker van de hypothecaire geldlening, doorgaans een bank, de woning executoriaal zal verkopen. Wanneer de huiseigenaar de woning echter zonder toestemming van de bank heeft verhuurd, zal de bank proberen de huurovereenkomst te beëindigen. Wat nu als de bank de rechter heeft verzocht om de huurovereenkomst te mogen beëindigen? Wat kunt u daartegen doen?
Huurbeding
In de meeste hypotheekakten is een zogenaamd huurbeding opgenomen. De wettelijke regeling omtrent het huurbeding is terug te vinden in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek. In een huurbeding wordt het de huiseigenaar expliciet verboden om de woning zonder voorafgaande toestemming van de bank te verhuren.
Wat nu als de huiseigenaar de woning toch zonder voorafgaande toestemming van de bank heeft verhuurd? Indien de huiseigenaar zijn betalingsverplichtingen niet nakomt en de bank als gevolg daarvan over wil gaan tot executoriale verkoop, zal de bank de voorzieningenrechter om een verlof moeten vragen om het huurbeding in te roepen. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en dat de huurder de woning zal moeten ontruimen. Het huurbeding is hierdoor een verstrekkende en ingrijpende beperking op de huurdersbescherming.
De gedachte hierachter is dat een verhuurde woning op een veiling meestal minder opbrengt dan een lege woning. Als de huiseigenaar een woning heeft verhuurd nadat hij daarop een hypotheek heeft gevestigd, kan de bank dan ook in een nadelige positie komen als zij die huur bij de executoriale verkoop moet respecteren. Een huurbeding kan overigens alleen worden ingeroepen tegen huurders en niet tegen bijvoorbeeld krakers.
De rechter zal het inroepen van het huurbeding bijna altijd goedkeuren. Hierop zijn twee uitzonderingen.
Ten eerste wordt een verlof niet afgegeven wanneer voldoende aannemelijk wordt gemaakt dat de woning in verhuurde staat voldoende opbrengt om alle hypotheekhouders te voldoen. Door het inroepen van het huurbeding worden met het huurbeding strijdige rechtshandelingen vernietigd. Dit betekent dat de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. De vernietiging heeft echter slechts een zogenaamde relatieve werking. Dit betekent dat de vernietiging alleen werkt ten behoeve van degene die het beding inroept en slechts voor zover als benodigd is voor de bescherming van zijn recht. Daarom zal de rechter het inroepen van een huurbeding niet goedkeuren als de bank zonder het inroepen van het huurbeding ook voldoende opbrengst kan behalen. Ten tweede kan een huurbeding niet worden ingeroepen wanneer de huurovereenkomst is aangegaan vóór het vestigen van de hypotheek.
Wat betekent dit nu voor de huurder?
Er van uitgaande dat geen sprake is van één van de voornoemde uitzonderingen, zal de rechter het inroepen van het huurbeding altijd goedkeuren. Meestal zal de rechter u een termijn gunnen waarbinnen u de woning dient te ontruimen. Een ontruiming van de woning zal voor u ingrijpende en vergaande gevolgen hebben. Het is belangrijk de rechter op deze gevolgen te wijzen.
Als huurder kunt u daarnaast na de beëindiging van de huurovereenkomst nog een aantal dingen doen. Zo regelt de wet bijvoorbeeld dat de huurder de schade die hij door het inroepen van het huurbeding lijdt, direct na de bank, kan verhalen op de eventuele resterende opbrengst van de veiling van de woning. Bovendien kunt u van de verhuurder een schadevergoeding vorderen.
Heeft u van de deurwaarder een exploot ontvangen dat u uw woning moet ontruimen of heeft u via de aangetekende post een verzoekschrift tot inroeping van het huurbeding ontvangen? Het is belangrijk dat u snel contact opneemt met een van onze advocaten om u voorafgaand en tijdens de zitting bij te staan. Het kan namelijk maar zo het geval zijn dat bij een goed verweer de rechter het inroepen van het huurbeding door de bank niet zal goedkeuren dan wel de rechter u een langere ontruimingstermijn zal gunnen.
Onze advocaten staan u graag te woord
Indien u na het lezen van dit artikel vragen heeft of juridisch advies nodig heeft, neemt u dan gerust met één van onze advocaten in Almere contact op.
