Kan ik door verjaring eigenaar worden van een stuk grond

Regelmatig ontstaat tussen buren onderling of tussen inwoners en een gemeente een geschil over de vraag wie eigenaar is van een bepaald stuk grond.

Het geschil over de eigendom van de grond ontstaat vaak pas op het moment dat de grond wordt overgedragen aan een andere partij. De werkelijkheid blijkt dan niet in overeenstemming te zijn met de grens die door het Kadaster is vastgesteld.

In sommige gevallen blijkt dat degene die een stuk grond in bezit heeft genomen, daarvan rechtmatig eigenaar is worden. Hoe gaat dit dan precies in zijn werk? Wat zegt de wet hierover er en wat is goed om in het oog te houden?

Wie is eigenaar van een stuk grond?

In Nederland is het Kadaster verantwoordelijk voor het bijhouden van de exacte grenzen van alle percelen. Het Kadaster heeft dus een uitgebreide database waarin van alle percelen in Nederland de kadastrale grens is opgenomen. Wanneer discussie bestaat over de eigendom van een stuk grond, kan het zomaar zijn dat de kadastrale grens niet overeenkomt met de juridische grens.

De reden dat de juridische grens anders is dan de kadastrale grens, kan worden veroorzaakt doordat iemand door verjaring eigendom is geworden van een stuk grond.  Kort gezegd kan een stuk grond in eigendom worden verkregen doordat men de grond gedurende een aantal jaren in bezit heeft.

Op grond van de wet kan op twee manieren door verjaring een stuk grond worden verkregen. Allereerst door verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW. Daarnaast op grond van bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW.

Verkrijgende verjaring

Als iemand een stuk grond van iemand anders, bijvoorbeeld een gemeente, een aantal jaren in bezit heeft, kan diegene op grond van de wet daarvan eigenaar worden. Aan de verkrijgende verjaring stelt de wet een aantal strenge vereisten.

Voor verkrijgende verjaring is vereist dat er sprake is van een bezitter te goeder trouw die de grond tenminste 10 jaar onafgebroken in bezit heeft gehad. Er moet dus sprake zijn van bezit van 10 jaar. En er moet sprake zijn van goede trouw.

Wat is het bezitten van grond?

Wanneer is nu sprake van bezit van grond? In de wet wordt bezit ook wel omschreven als ‘het houden van een goed voor zichzelf’. Bezit van grond kan alleen door over die grond feitelijk de macht uit te oefenen. Belangrijk hierbij is dat het bezit van de eerdere eigenaar moet zijn beëindigd. De machtsuitoefening moet zichtbaar zijn. Met andere woorden: het moet duidelijk zijn dat de nieuwe eigenaar het bezit over de grond uitoefent.

De bezitsdaad van een stuk grond bij uitstek is het plaatsen van een hek/schutting om een stuk grond. Is het stuk grond niet omheind, dan zal het bezit moeilijk zijn aan te tonen. De bezitter moet zich gedragen als eigenaar van de grond.

Duur van het bezit

Het bezit van het stuk grond moet minstens 10 jaar onafgebroken zijn geweest. Als het bezit niet minstens 10 jaar heeft geduurd, kan geen sprake zijn van verkrijging van het stuk grond. De bezitter van het stuk grond is gehouden dit bezit gedurende ten minste 10 jaar te bewijzen. Dit kan bijvoorbeeld door het overleggen van oude foto’s of met getuigenverklaringen.

Goede trouw

Vervolgens moet tevens sprake zijn van goede trouw. Iemand is te goeder trouw als diegene niet wist of redelijkerwijs kon weten dat iemand anders eigenaar was van het stuk grond. Over het algemeen heeft te gelden dat als het stuk grond bij het Kadaster op naam van de eerdere eigenaar staat ingeschreven, niet snel zal worden aangenomen dat de bezitter te goeder trouw is. De bezitter weet dan doorgaans immers dat eigenlijk iemand anders eigenaar is van die grond. Bovendien kan de bezitter gemakkelijk nagaan wie eigenaar is van het stuk grond. Als geen sprake is van goede trouw, dan kan het stuk grond niet door verkrijgende verjaring worden verkregen. Het stuk grond kan dan echter nog wel door bevrijdende verjaring worden verkregen.

Bevrijdende verjaring

Voor bevrijdende verjaring hoeft geen sprake te zijn van goede trouw. Dit betekent dus dat iemand door bevrijdende verjaring eigenaar kan worden van een stuk grond, ook al wist men (of had men redelijkerwijs kunnen weten) dat iemand anders van het stuk grond eigenaar is.

Verjaringstermijn voor bevrijdende verjaring is 20 jaar

De verjaringstermijn voor bevrijdende verjaring is 20 jaar. Dit betekent dat het bezit van de grond, dat op dezelfde manier dient te worden uitgeoefend als bij verkrijgende verjaring (dus bijvoorbeeld door het plaatsen van een schutting) minstens 20 jaar onafgebroken moet voortduren. Voor de bevrijdende verjaring hoeft dus slechts sprake te zijn van bezit gedurende 20 jaar.

Verschil tussen verkrijgende en bevrijdende verjaring

Het juridische verschil tussen verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring is dat de bezitter bij verkrijgende verjaring na 10 jaar het eigendomsrecht verkrijgt, terwijl de bezitter bij bevrijdende verjaring eigenaar wordt omdat de eerder eigenaar na 20 jaar zijn vorderingsrecht verliest om opheffing te vorderen van de onrechtmatige toestand (in dat geval dus een inbreuk op zijn eigendomsrecht). Bij verkrijgende verjaring verkrijgt de bezitter het eigendomsrecht. Bij bevrijdende verjaring verliest de eigenaar zijn eigendomsrecht.

Onze advocaten helpen u graag!

Stel nu dat uw buurman al jaren achtereen een stuk van uw grond in bezit heeft genomen. Of stel dat u al jaren gebruik maakt van een stuk grond van de gemeente en de gemeente maakt daar ineens aanspraak op. Wat kunt u dan het beste doen om verlies van het stuk grond te voorkomen? In dat geval dient u uw buurman erop te wijzen dat u rechtmatig eigenaar bent van het stuk grond. Hiermee kan uw buurman niet langer te goeder trouw zijn en kan uw buurman dus nog slechts door bevrijdende verjaring eigenaar van het stuk grond worden. Deze verjaringstermijn van 20 jaar kan echter na een zogenaamde stuitingshandeling opnieuw gaan lopen. Zo voorkomt u dat u eigenaar van de grond blijft.

De genoemde stuitingshandeling dient echter aan bepaalde vereisten te voldoen. Om er zeker van te zijn dat de stuitingshandeling op een juiste wijze wordt verricht, raden wij u aan met een van onze advocaten contact op te nemen zodat wij de stuitingshandeling op een juiste wijze voor u kunnen verrichten.